베트남에서 임차인이 보호 받을 수 있는 방법

 

 

베트남 법령상 임대차계약 체결 이후에 설정된 저당권자와의 관계 외에는 상가 임차권은 대항력을 가질 수 없습니다. 보증금에 대한 우선변제력이나 비용상환청구권, 부속물매수청구권도 법적으로 인정되지 않습니다. 따라서 임차권의 보호는 아래와 같은 계약적인 장치들을 통해 이루어질 수밖에 없습니다.

 

 

(1) 일반적인 임차인 보호 조항

임대인이 임대 목적물에 대해 선순위 담보권을 설정하지 않았음에 대해 진술보장을 받을 필요가 있습니다. 임대차계약과 저당권 설정의 선후관계가 다투어질 경우에 대비하기 위해서 임대차계약 체결 직후 공증을 받아둘 필요가 있습니다.

또한 임대인이 임대 목적물을 양도하거나 담보 설정하는 등의 처분 행위를 하지 않겠다는 확약을 받아두어야 합니다. 임대인이 임대 목적물을 양도하고자 할 경우에는 양수인이 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하도록 할 필요가 있습니다.

 

다만 이러한 보호 조항을 임대차계약에 명시하더라도, 임대인이 이를 위반하여 임의 처분하거나 강제집행, 파산 등으로 건물 소유자가 변경될 경우 임차인은 그 권리를 주장할 수 없어 임차권 보호에는 한계가 있습니다.

 

(2) 부동산 저당권 설정의 어려움과 권리증서의 점유

임차인이 임대 목적물의 처분 등에 대비하여 임차권을 보호받을 수 있는 가장 안전한 방법은 임대 목적물에 대해 저당권을 설정, 등록하는 것입니다. 

 

하지만 부동산에 대해 저당권을 취득할 수 있는 것은 베트남에서 영업중인 금융기관에 한해 허용됩니다. 따라서 금융기관이 아닌 임차인은 임대 건물에 대해 저당권을 설정 받을 수 없습니다. 한편 임대인이 건물을 양도하거나 저당권을 등록하기 위해서는 해당 건물 소유권증서 원본을 등록기관에 제출해야 합니다. 따라서 임차인이 임대인으로부터 토지 및 건물의 권리증서를 인도받아 보관하고 있으면 임대인이 건물을 처분하는 것을 현실적으로 어렵게 하는 효과가 있습니다.

 

(3) 임대인의 다른 재산에 대한 담보 설정

베트남에서는 부동산이나 자동차와 같이 등록되어 관리되는 물건에 대한 것이 아니더라도 담보설정계약 자체를 등록할 수 있습니다.

다만 임대인이 담보 설정할 다른 주요 재산이 없는 경우에는 활용할 수 없고,거래 실무상으로도 임대인이 다른 물적 담보를 제공하면서 까지 임대하는 경우는 매우 드뭅니다.

 

(4) 은행 보증

 

(4) 임대료의 분납

보증급 규모를 줄이고, 임대료를 일정 기간마다 분할하여 지급하며, 가급적 해당 기간 만료일에 후불로 지급하는 것이 안전할 것입니다.