베트남 부동산_상가 임차권의 대항력

*용어 정리

 

임대인 : 집주인

임차인 : 집 임대하는 사람 

임차권 : 임대하고 사용하는 권리

토지사용권_Land Use Right Certificate) : 레드북_주택 및 자산에 대한 소유권 증서, 핑크북 : 2009년 10월 19일 토지 사용권증서와 주택 및 토지에 부착된 자산의 소유권증서 발급에 관한 Decree 88을 제정하고 두 증서를 하나로 통합하였다.

담보권 : 어떤 물건을 채권의 담보로 제공하는 것

 

(1) 상가 임차권

베트남에서 임대차 관계는 기본적으로 민법의 제18장 제5절 '자산 임대차계약'에서 규정하고 있습니다.

임대인이 특정 기간 동안 임차인이 사용하도록 자산을 인도하고, 그 대가로 임차인이 임대료를 지급하는 계약

임대인과 임차인간의 구체적인 권리의무는 한국법상의 임대차와 유사하지만, 베트남법은 상당히 기본적인 내용만 규정하고 있어 많은 부분은 당사자간의 합의로써 해결해야 하는 상태 입니다.

 

(2) 외국인 투자의 제약

원칙적으로 외국인 개인은 상가를 임차하는것이 허용되지 않습니다.

외국인 투자 법인이 상가를 임차해야 합니다.

외국인은 베트남에 법인, 지점, 대표 사무소와 같은 Entity[독립체]를 설립하고 이를 통해 경제 활동을 할 수 있습니다.

 

(3) 부동산에 대한 권리의 개관

토지법은 모든 부동산의 국유를 원칙으로 하며, 사적 소유를 허용하지 않습니다.

국가로부터 일정한 기간 동안 토지를 이용할 수 있는 권리, 즉 토지사용권 형식으로 권리를 부여 받는것 입니다.

토지사용권은 양도, 담보설정, 임대 등의 방법으로 처분할 수 있습니다.

토지사용권의 취득과 이전은 관리대장에 등록되며 권리자에게는 토지사용권증서가 발급 됩니다.

토지사용권자 또는 토지사용권자로부터 토지를 임차한 임차인은 해당 토지 위에 건물을 건축하여 소유할 수 있습니다.

토지와 달리 건물의 경우 소유권이 인정됩니다. 건물 소유권의 취득 및 이전도 관리대장에 등록이 되며 권리자에게는 건물 소유권증서가 발급 됩니다.

2009년부터는 건물소유권증서와 토지사용권증서를 통합하여 하나의 권리증서와 등록부로 관리하고 있습니다.

 

** 레드북은 우리나라의 등기권리증에 해달하는 것으로 모든 토지에 대해서 존재하고 발급되어야 하나 베트남의 정책 집행과 행정 사정상 레드북이 존재하지 않는 경우가 많다. 실제 레드북이 없는 토지를 거래하는 것은 흔한 상황으로, 토지를 구매하여 공사허가까지 받고 착공하면서 공식적인 레드북을 만든 경우가 존재한다. 따라서 레드북의 존재 유무만으로 토자사용권 소유를 단정지을 수는 없다.

 

(4) 상가 임차권의 일반적인 대항력 유무

상가 임차권은 등록할 수 있는 권리가 아닙니다._한국법상 등기

따라서 외부적으로 공시되지 못하기에 제3자에 대한 대항력을 인정하기에 적절하지 않고, 임대차계약에 기하여 임대인과의 관계에서만 효력을 갖는 채권적 권리에 해당합니다._베트남에서는 임차권을 등록하는 법제도가 마련되어 있지 않습니다. 

 

(5) 소유자 변동 사유에 따른 대항력 유무

베트남 법령은 임차인 보호를 위해 몇몇 경우 규정을 두고 있습니다.

 

> 임대인의 임의 처분

주택의 경우 관련 법령에서 임대인이 주책을 양도하더라도 임차인이 계속 주택을 사용할 수 있고 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 취지를 명시하고 있습니다. 하지만 상가에 대해서는 특별 규정이 아직 없습니다.

 

> 담보권(저당권)의 실행

임대차계약이 저당권 설정 전에 체결된 경우에는 저당권이 실행되더라도 임차권은 대항력을 갖습니다.

 

> 강제집행 및 파산

임대인의 채권자들이 임대 목적물에 대하여 강제집행을 하거나, 임대인의 파산으로 건물 소유자가 변동될 경우에 대해서는 특별히 임차인을 보호하는 취지의 규정을 두고 있지 않습니다.

따라서 임대 목적물이 강제집행되거나 임대인의 파산으로 경매될 경우에는 임차권은 대항력을 갖지 못하고 임차인은 임대인에 대하여 임대차계약 위반에 따른 손해배상 책임만 물을 수 있습니다.

 

---